[2025년] 전·월세/청약/보증금 보호 가이드: 전세사기 예방부터 반환보증까지 한 번에

2025 주거 가이드

전·월세/청약/보증금 보호 가이드: 전세사기 예방부터 반환보증까지 한 번에

계약 전 필수 체크리스트, 청약가점 핵심, 보증보험·반환보증 선택법, 안전한 특약 문구까지 정리했습니다.

빠른 목차 3단계 안전계약

목차

1. 3단계 안전계약(전·월세)
2. 보증금 보호/반환보증
3. 청약가점 핵심 정리
4. 계약 전·후 서류 체크
5. 필수 특약 문구 샘플
6. 자주 묻는 질문

한눈에 보기

상황	키 포인트	필요 서류	검색 키워드
전세/월세 계약 전	등기부·전입세대열람·세금 체납 확인	등기부등본, 건축물대장	등기부등본 열람, 전입세대 열람
계약 체결	특약으로 대항력/확정일자 전제	신분증, 인감/서명	임대차 특약 예시
입주/전입신고	전입신고+확정일자 당일 처리	임대차계약서	확정일자 받는법
보증금 보호	반환보증 가입/임차권등기명령	계약서, 통장사본	전세보증금 반환보증

등기부 ‘근저당/가압류’ 체크 집주인 체납/압류 위험 점검 전입+확정일자=우선변제권 반환보증으로 최후방어

3단계 안전계약(전·월세)

1. 사전 조회: 등기부등본에서 소유자 일치/근저당·가압류·가처분 여부 확인 → 건축물대장으로 위반건축물 여부 체크
2. 계약 체결: 중도금/잔금 지급 전에 전입세대열람으로 선순위 임차인 여부 확인, 특약으로 ‘전입·확정일자·전대금지·체납시 해지’ 명시
3. 입주/보호: 입주 당일 전입신고 + 확정일자를 함께 진행, 가능하면 보증금 반환보증 가입

주의: 등기부상의 소유자와 계약 당사자(대리인) 불일치 시 위임장·신분증 사본을 확인하세요.

보증금 보호/반환보증

1) 반환보증이 필요한 경우

• 집값 대비 보증금 비율이 높거나 근저당이 많은 경우
• 임대인 신용/체납 기록이 의심되는 경우
• 신축/다세대·오피스텔 등 선순위 위험이 혼재된 경우

2) 가입 전 체크

• 임대차계약서 원본, 확정일자, 전입신고 완료 여부
• 임대인 동의 필요 조건(기관별 상이) 확인
• 보증한도·보증료·면책 사유(무단 전대 등) 확인

TIP: 확정일자와 전입신고는 함께 해야 우선변제권이 성립합니다.

청약가점 핵심 정리

무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 3요소가 핵심입니다.

항목	가점 포인트	핵심 팁
무주택 기간	최대 32점	혼인/세대분리 시점 기준 주의
부양가족 수	최대 35점	가족관계등록부로 정확히 산정
청약통장 가입	최대 17점	납입인정 회차/금액 확인

• 특별공급 대상(신혼·다자녀·생애최초 등) 여부 먼저 확인
• 가점 모의 계산 후 당첨 가능 구간 선별
• 분양가상한제/전매제한/거주의무 요건 체크

계약 전·후 서류 체크

계약 전

• 등기부등본(소유자·권리관계·근저당)
• 전입세대열람(선순위 임차 확인)
• 건축물대장(무허가/위반건축물 여부)
• 임대인 신분증/대리 시 위임장

계약 후/입주

• 전입신고 + 확정일자(동시 진행)
• 보증금 반환보증 가입(필요 시)
• 하자 리스트 작성/사진 기록
• 임대료/관리비 이체계좌 확인

공식 경로는 포털에서 “등기부등본 열람”, “전입세대 열람”, “건축물대장 발급”으로 검색해 접속하세요.

필수 특약 문구 샘플

상황별로 조합해서 사용하세요. 문구는 예시이며, 거래처/지역 관행에 맞게 조정이 필요합니다.

• 전입·확정 필수: “임차인은 잔금일로부터 즉시 전입신고 및 확정일자를 받으며, 임대인은 이에 협조한다.”
• 등기상 하자 발견 시 해지/환급: “잔금 전 등기부상 말소되지 않은 권리(근저당·가압류 등) 발견 시 계약을 해지하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
• 체납 발견 시: “임대인의 국세·지방세 체납 사실 확인 시 임차인은 계약 해지 및 계약금 전액 반환을 요구할 수 있다.”
• 무단 전대 금지: “임차인은 임대인 서면 동의 없이 전대/전대차를 하지 않는다.”
• 원상복구/보수: “중대한 하자는 임대인이 보수하며, 경미한 수선은 임차인이 부담한다(민법/주임법 기준).”

주의: 특약은 서면으로 계약서 본문 또는 별지에 첨부하고, 날인까지 완료해야 효력이 명확합니다.

FAQ

확정일자와 전입신고는 꼭 같은 날 해야 하나요?

가능하면 같은 날 처리하세요. 둘이 결합되어야 우선변제권 효력이 안전하게 확보됩니다.

근저당이 있어도 계약 가능한가요?

가능은 하지만 위험도 상승입니다. 근저당 금액/순위/말소 계획을 확인하고, 반환보증 가입을 고려하세요.

보증금 반환이 지연되면 어떻게 하나요?

내용증명 → 임차권등기명령 → 소송/강제집행 순으로 대응합니다. 반환보증 가입 시 보험사가 대위변제합니다.

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본 글은 공개 안내를 바탕으로 작성되었으며, 지자체/기관 정책 변경에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.